保险背景房企蜂拥股权收购，行业高杠杆操作存在风险

导读：
保险资金以另类方式进入房地产行业。在短短四天内，景瑞向恒大出售了两家项目公司的股权，其中天津景秀房地产和上海景奇49%的股权被转让。在短短四天内，景瑞向恒大出售了两家项目公司的股权，其中天津景秀房地产和上海景奇49%的股权被转让。两笔转让价格为19.54亿元。

11月30日，宝能以10.34亿元拍下浙江金天地产100%股权和债权，金天地产100%股权。

阳光城以总价13.5亿元收购杭州中大圣马地产、浙江地产良渚花园等15家公司股权，并承担债务。预计总交易资产将超过100亿元。

恒大和宝能都是有风险资本背景的房地产企业，阳光城也是。今年8月，阳光城以34亿元收购以色列保险凤凰控股有限公司52.3%的股权。

对此，同策咨询研究部主任张宏伟指出，由于保险资金成本低，募集规模大，具有保险资金背景的房地产企业在本轮股权并购中具有优势；具有金融、小额贷款等背景的房地产企业在进行股权投资时，资金使用的便利性和优势不如前者。

自调控以来，恒大、融创、宝能出现了多起股权并购案件。一位长期关注房地产资本市场的业内人士指出，闽系房地产企业在市场波动周期中更善于抓住并购机会。除银行贷款、公司债券发行等常规融资外，公司股权、项目股权、在建项目均可作为融资抵押品；甚至购买其他上市公司投资股权，然后质押现金。此外，民间资本利用充分，杠杆率高。

业内人士指出，目前市场对房地产资产的估值较高。对于卖方来说，短期收入是可以预期的，所以一些公司会有退出的想法，直接出售项目股权。这种现象只是开始了，在10月份的新政策之后，更多的房地产公司将在明年下半年出售项目股权。

房地产市场的非理性繁荣与上市房地产企业杠杆率的快速提高密切相关。如何有效控制杠杆率正成为调控风暴后房地产企业生存能力的一大考验。

根据同策咨询2016年第三季度样本上市房地产企业杠杆倍数统计，鲁商地产、京投发展、天津松江排名前三，杠杆倍数分别为16.7倍和10倍.7倍、10.四倍，远高于平均值。

第三季度第三季度总负债395.5亿元，资产负债率94%。同期经营活动产生的净现金流量为-42.4亿元，投资活动产生的净现金流量为-0.融资活动产生的净现金流量为-50亿元。

同策咨询指出，即使现有债务全部续借，2016年鲁商地产合同销售额至少应达到70亿元，以维持资本平衡，截至第三季度末，其营业收入为37亿元。在监管下，第四季度的市场销售很有可能遇到寒冷。换句话说，在接下来的两年里，除非鲁商地产在前两年仍保持高营业额，信贷不受紧缩政策的影响，否则公司可能会有严重的资本缺口。

第三季度，信达房地产杠杆率达到6.5倍，在同策咨询统计中也处于较高水平。该机构认为，这是由信达高价征地造成的。

据该机构统计，自2016年年初以来，信达房地产投资215.13亿元赢得了三块土地，前11月销售额为114亿元。同样的政策指出，在信达土地的背后，大股东中国信达通过该基金输血，然后寻找交易员。第三季度，信达房地产资产负债率达到87%。因此，不难理解，它与泰和在上海和深圳的两个高价地面合作。

同策咨询研究部主任张宏伟指出，虽然目前房地产企业融资额度有所增加，但与前几个月相比仍较少。融资成本波动不大，融资渠道仍多样化。2016年底，由于大部分公司债券已发行，房地产企业融资主要是银行贷款等传统融资方式，市场化方式较少。但从房地产企业发布的融资计划来看，许多房地产企业发布了公司债券、中期票据、短期融资债券三种方式，总计1043亿元。

根据同策咨询研究报告，今年11月，40家典型上市房地产企业融资金额相当于363.72亿元，较10月增长51.45%，但融资仍低于6月至9月。债务融资金额仍占房地产企业融资总额的绝对比例（92.48%），其中国内银行贷款已成为主要渠道；信托和委托贷款金额也大幅增加；11月未发行公司债券，海外债务融资总额同时萎缩。除融创中国发行新股外，本月股权融资仅涉及股票期权计划，占房地产企业融资总额的8.47%。

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