保险增持背后：上市房地产企业负债超过4万亿，大股东悄然减持

导读： 有人错过了考场，有人星夜归故里。房地产高烧没有消退的迹象。9月12日，无锡高价拍卖，央企金茂以50亿元总成本赢得滨湖地块。房地产高烧没有消退的迹象。9月12日，无锡高价拍卖。中央企业金茂以50亿元的总成本赢得了滨湖地块。房地产的盛宴越来越热烈，空头头寸已经狭窄到角落。但就在市场上 一边倒看多的时候，房地产行业的大股东和高管都在悄悄减持，套现过亿的公司也不少。

房地产行业全线杠杆化

2016年，像金茂这样的房地产企业并不少，信达、融信、广宇发展、中房等多家企业纷纷荣登地王宝座。为了争夺高质量的地块，开发商花了很多钱，但在慷慨的背后，是高债务。同花顺数据显示，截至第二季度末，2016年上半年，沪深137家上市房地产企业负债总额超过4.33万亿元，同比增长24%。负债超过100亿元的房地产企业有59家，占43%，负债超过300亿元的房地产企业有32家，占23.3%。其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首股、泛海控股负债超过1000亿元。

银行的数据也证明了上半年开发商迅速增加杠杆率的事实。根据18家a股上市银行的半年报告，上半年房地产行业贷款增长385.4亿元，总额4.1万亿元。中信银行贷款增长最多，为407.51亿元。

个人住房抵押贷款增量不小。截至今年6月底，18家上市银行的个人住房贷款总额为13.5亿元，比去年年底增加了1.99万亿元。这可能只是开始。建行董事长王洪章近日在接受媒体采访时公开表示，在三去一降一补的宏观政策下，建行下半年将大力发展个人住房贷款业务。大量新贷款投资个人住房贷款，有效增加住房需求，加快房地产去库存。

保险资本也对房地产行业表现出极大的兴趣。最典型的案例是万科的股权纠纷，尽管战争至今尚未确定。同花顺数据统计显示，第二季度末，保险资本持有56家a股上市房地产企业。除了前海人寿，生命人寿、安邦、平安等公司也在房地产股上投入了大量资金。

央行副行长易刚9月初表示，去年年底中国整体杠杆率为234%，处于较高水平。短期来看，中国整体杠杆率会上升，一年增长9个百分点太快，短期来看会上升，所以要稳杠杆。至于杠杆率高的原因，大多数分析认为房价上涨是背后的主要原因。广发证券分析师乐嘉东表示，今年上半年货币流动性持续宽松，整个市场缺乏优质资产，房地产行业已成为吸收流动性的重要载体，房地产行业已进入全面杠杆时代。

评级机构下调房地产公司评级

然而，在房地产行业，一种现象值得投资者提高警惕。最近，一些上市房地产公司的大股东和高管正在出售股票并在高水平套现。

9月7日，在香港上市的龙湖房地产宣布，主要股东蔡奎的嘉辰发展国际有限公司以每股12元的价格出售了1.5亿股，总收入高达18亿港元。

除了龙湖房地产，香港上市房地产公司并不少见大股东和机构减持。7月，R&F房地产主要股东吴又华减持R&F房地产2200万股，套现高达2.3亿港元。8月，R&F房地产两次被摩根大通减持。龙光房地产、新世界发展等香港房地产公司最近也有重要股东减持的记录。

A股市房地产企业筹码也出现松动迹象。中航高科9月8日晚宣布，公司股东南通行业披露减持计划，计划在未来12个月内通过大宗交易和/或集中竞价减持公司股份不超过2000万股，即不超过公司总股本的1.44%，减持价格不低于13.41元/股。按上述股价计算，股东将至少套现2.68亿元。

中国房地产8月30日晚宣布，第三大股东湖南华夏投资集团计划在15个交易日后6个月内通过集中竞价或大宗交易减持不超过600万股公司股份，约占公司总股本的2.02%。

被恒大借壳的嘉凯城，也难逃被减持的命运。8月16日晚，公司宣布公司股东天地实业近期减持公司股份2754.52万股，占公司总股本的1.53%。根据天地实业的减持价格，股东近期已套现1.92亿元。

同花顺统计显示，自今年以来，已有10多家上市房地产公司的主要股东出售或计划出售股票。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示：今年9月至明年上半年，房地产市场将进行短期调整，城市将更加集中。

泰康人寿董事长兼CEO陈东生承认，保险资本最近在二级市场过于疯狂，我们有我们的投资方式，不会因为市场上其他公司的行为而动摇。

国际知名评级机构标准普尔最近发布了一份研究报告，称过热的土地市场给中国大陆的房地产市场带来了更大的风险，过高的土地价格将推高房价，并可能导致更严格的监管政策。标普认为，未来一年内地房地产板块的增长将放缓，高地价或拖累内地房地产企业的利润率。标普还表示，今年下半年，主要内地房地产企业的评级仍为负面，如世茂房地产、金茂控股、融创中国、万科等大型内地房地产开发商的评级前景将为负面。

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