民法典后,买二手房的要注意了

2021年1月1日起,民法典已经开始实施了。

民法典实施之后,除了多了一个备受争议的离婚冷静期之外,在房地产方面也有几点重要变化。

对大家影响比较大的,主要是这三点:

  • 住宅70年产权到期后如何处理
  • 处于抵押状态的房子可以进行交易
  • 房子居住权

第一点,住宅70年产权到期后如何处理?

民法典后,买二手房的要注意了

住宅的土地使用权满了70年,确定可以自动续,费用也有望减免;

而非住宅用地,就像商铺这些,满了40年到期之后,续期需要看条件,可能还得缴纳一定的费用。

咱们今天来具体聊一下剩下的两点。

  • 处于抵押状态的房子可以进行交易
  • 房子居住权
  • 其他
  • 谱蓝君总结

民法典406条规定,“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”

但是,“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

民法典后,买二手房的要注意了

(《民法典》物权编第406条)

举个例子,假设谱蓝君买有一套房子,房贷还没有还清。

实际上谱蓝君是把房子抵押给了银行,银行才给谱蓝君批的房贷,谱蓝君是抵押人,银行是抵押权人。

根据民法典的规定,在还清贷款之前,就可以把房子卖了,但是贷款得跟着房子走,也就是说,下一个接手房子的人要继续还给银行钱。

而且谱蓝君想要卖房贷还没还清的房子,得先及时通知银行,银行要是不同意,就有很多地方需要扯皮了。

虽然现在民法典开始实施,可这部分相关的细则还没有出来,短期内实际操作起来可能没有那么容易,但既然立法了,日后肯定就会成为常态。

那么这一条规定,会让卖房的人方便很多,因为现在其实贷款买房的人还是大部分,那么想卖房时,还有房贷没有还清,但自己也没有那么多现金去付清贷款。

以往的做法一般是,让买家先给一些首付,然后卖家去“赎楼”。这种对于买家来说,是需要承担一些风险的。

又或者是向第三方借钱,先把房贷还了,拿到卖房款再去还第三方的钱,但这就会产生一笔利息或者手续费支出。

所以,民法典的规定给想卖房,又没足够现金赎楼的人,提供了方便。

买家其实也将从中受惠,因为卖家承担的成本,大多都是要转移给买家的。卖家省心,买家自然也省心。

民法典第366条规定,“居住权人有权按照合同约定或遗嘱,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”

民法典后,买二手房的要注意了

(《民法典》物权编第366条)

咱们之前讲过,房子一直是“买卖不破租赁”。

房子卖了,前一个业主跟租户签的租赁合同依然受法律保护,新业主不能随便把人赶出去。

而民法典实施之后,居住权也受到了保护。

举个贴近生活的例子,老人有一套房子,他生了一儿一女,打算过世之后把房子继承权留给儿子,但又担心女儿以后如果过不好,连个容身之所都没有,就写了遗嘱,房子归儿子,但家里永远有一间房给女儿。

就算以后儿女不和睦,根据民法典,儿子也不能把女儿赶出去,哪怕之后要卖房,女儿也拥有免费居住的权利。

但这样的房子,对于买家来说就是地雷,我们今后买二手房,需要格外注意房子的居住权问题。

民法典后,买二手房的要注意了

不然,这套房子要完全属于自己,就得熬到居住人的居住权到期。按上面举的例子,新业主需要等到那位女士去世,才能完全拥有这套房子。

另外,在民法典里,对中介的合法权利也进行了保护。

“中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。”

“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”

民法典后,买二手房的要注意了

(《民法典》合同编第964、965条)

因为现实中有些情况是,买卖双方通过中介相识,后来又跳过中介私下交易,这样一来,中介就是白忙活一场,却啥也捞不到,很气。

那在民法典实施后,中介就能理直气壮拿回自己应得的收入了,这也是对中介人员劳动的尊重。

当然,保障中介合法权益的同时,中介也需要尽应尽的义务,做好尽职调查,比如核实居住权状况后再放房源,故意隐瞒房子情况的,不仅不能要求人家支付中介费,如果造成了别人损失还得承担赔偿责任。

付出劳动的人得到应有的报酬,业主付了钱买到放心的房子,才是信用社会的正确打开方式。

除了上面这些之外,民法典实施之后,对物业的约束也更多了。比如:

业主可以更容易地炒掉物业;

明确小区公共收益属于业主共有财产;

高空抛物找不到抛物者的,由未能尽责的物业承担。

民法典实施后,给买房卖房的人提供了方便,也保障了部分人的权益,但同时二手房买家在买房之前,就需要进行更详细的调查了。

民法典对房地产的影响,谱蓝君就说得差不多了,如果有遗漏的地方,大家也可以在评论里提出来~

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原创文章,作者:谱蓝保,如若转载,请注明出处:https://www.pulanbx.com/rmht/35561.html

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