进可卖退可租，买房养老靠谱吗？

月底有款非常优秀的产品要下架了，我朋友圈免不了就多转发了几篇关于介绍这个产品的文章。

昨天收到一条文章留言，大概内容是：

买储蓄型保险的话，现在缴费太少，等老了每个月实际购买力其实并不好，没太大意义；假如大额投入，又不如拿这个钱去交首付买房，房子稳定增值，进可卖退可租，是不是更好？

这么想的人其实不少，我们的理财师在沟通中也遇到不少持这种观点的客户。

「房子养老」真的靠谱吗？

谱蓝君觉得未必。

本文主要内容如下：

• 买房养老有什么风险？
• 储蓄型保险有哪些优势？
• 谱蓝君总结

任何单一资产都不可能解决一个长期的固定目标，房子也不例外，无论是卖还是租，都存在很多不确定的风险。

首先，房子未必就是持续增值的。

过去的房价我们有目共睹，一线城市，早几年购置可能转手就能赚几百万，赶上的脸红，没赶上的眼红。

也因此让很多人坚信房价会一直涨。但这个结果是根据过去来总结的，而不是对未来的预判。

过去房价为什么会上涨？很多人只归结于货币，却没有考虑到重要核心因素，那就是供给。

近几年房价涨幅最大的都是一二线城市，本质上也是因为需求较为旺盛且持续大于供给。

反观三四五线城市房价的上涨，更多是因为炒作投资带来的。2016、2017年尤为明显，跟着炒作涨了一波但最近两年就呈现阴跌的走势了。

像雄安新区的廊坊，几年下来从高点已经快腰斩了。假如购置了这个地方的房子做养老投资，可想而知。

所以，未来房价涨不涨，不是看过去它一直在涨就会涨，而是看需求和供给的关系。

把时间拉长来看，影响需求最大的因素是什么？是人口。

▲著名经济学家任泽平对未来房价的观点

我国新生人口数量从1990年开始就出现大幅下降，2020年生育率仅为1.3，比日本更低，全年仅出生1200万人，出生率创有记录以来最低水平。

而且根据预测，未来新生人口还会再持续下降，在2030年前后人口出现见顶，开始负增长。

人口的减少也意味着到时将有大量的房子被释放。

下图圈出来的部分是新中国后的婴儿潮，不难发现，他们也是现在购房的主力人群。

而20年后洪峰一过，还有多少刚性需求？有多少房子会空置？值得我们深思。

我们也可以看隔壁的日本。日本的老龄化问题就非常严峻，2014年前后，日本平均每4个人里有1个以上是老人，与此同时他们的房屋空置率快突破14%。

参考日本的案例，我们的数据表明我们是有可能走上了类似日本的道路的。

另外，投资房产需要比以往更多的经验和专业度。投资房子的容错率很低，一旦决策失误，不但不能解决我们的养老问题，甚至会成为新的“开支”。

那老了以后把房子租出去，靠租金养老是否可能呢？

理想很丰满，现实很骨感。

拿租金回报率来说，2014-2016年我国一线城市的租金比在1.5%左右。

什么意思呢？一套500万的房子，每年产生的现金流大概只在7.5万左右，大概需要66年才能回本。别说支撑我们养老了，能不能回本都是个问题。

有人说，一二线城市房价溢价得厉害，假如我买的是三四线城市呢？那又回到了上面的问题，你想租但未必有人住。

再退一步讲，再好的房子，在历经二三十年风霜后，都很难保持一个很好的状态。

房子老化其实是非常快的。假如不巧碰上豆腐渣工程，质量尤其差，往往不到十几二十年就已经旧到不行了。有个亲戚的房子就是这样，不到十年，就出现各种问题，比如墙壁掉落，水管漏水，电线老化等等，去年不得不重新花钱去装修。

哪怕我们勉强把房子租出去了，还可能面临租客几天一个电话的投诉。彼时已经是老爷爷老太太的我们，还要去处理这些烦心事，想想都糟心。

因此，以当下的环境来看，以房养老或许是挺好的。但是拉长时间来看就不一定了，这当中存在太多不确定的因素。

也许到时候的房价真的能是买入时的好十几倍，但如果无法保证卖出去，它也只是一堆砖头水泥罢了，除了居住以外，没有其他价值。

相比之下，以合同的方式锁定未来几十年的收益率，兼顾安全稳定和收益的储蓄型保险或许要实在得多。

分析完买房养老的几个风险点，我们会发现储蓄型保险就很好得解决了这些问题。

比如安全稳定，更符合养老的刚性需求。

拿养老年金险来看，我们在年轻的时候往保险公司存一笔钱，由保险公司帮我们投资赚钱，到了指定时间，保险公司再每年返一定的钱给我们，专款专用，不用担心要花钱的时候没钱花。

反观买房，我们还得考虑卖房的节点，以及突然出来的一大笔钱怎么去安排等种种问题。

事实上，其实很多通过房产增值的老人大多都舍不得卖，觉得还要涨，或者就是传给下一代了，结果养老生活质量并无改善。前段时间一个北京教授卖房去住高端养老院，还上新闻了，可见这种方式实操性不强。

而且储蓄险的长期收益相当可观。

当下很多人觉得3.5%的收益不高，不像房产那样一下涨一大截。但它的好处就是安全稳定，再加上时间复利的力量，拉长时间来看未必比房产的收益低。

比如谱蓝君最近测算的这款增额终身寿险，假如你目前30岁，只要每年攒下3万元，持续投入20年，未来65岁退休后每年都能从中领取8万元，持续领取20年后现金价值还有剩余。

再者，养老本身就是考虑几十年后的问题。一方面，地产未来30年会不会被收房产税、会不会遇到楼市泡沫，都是未知数；

另一方面，我们也会逐渐老去，身体状况会变差，我们会失去创造收入的能力。倘若年轻时我们把身家都押在房产上，房子却未能如愿解决我们全部的养老问题，那时又该怎么办？

显然，老了以后的我们更需要的是能给我们带来确定收益的东西，是写在合同上的稳定的持续的现金流，而不是充满各种不确定因素的房子。

另外现在市面上还有些年金险产品，达到一定门槛保险公司会附赠养老社区的权益，既帮我们考虑到了“钱”的问题，又帮我们考虑到了未来“养老服务”的需求。

▲“光明慧选”养老年金险可申请养老社区

当我们的钱都以房子的形态存在，养老可能会变得非常被动。

但如果我们把钱放在储蓄型保险里，就相当于买了一套特别的“房子”，这套房子也能给我们源源不断的“租金”（现金流），且租金更高，回本更快，领取更稳定。

当然，任何单一资产都不可能解决一个长期的固定目标，房子不例外，储蓄型保险自然也不例外。

因此谱蓝的观点一直是通过合理的资产配置来解决长期理财目标，既要有安全的托底资产保障最低生活需求，也要有追求收益的资产来提高未来生活品质。

换言之不是买房养老不靠谱，假如我们合理配置资产，有一些固定资产，一些固收类资产，一些风险资产，岂不是更好？

但如果你把身家全部押在房子上，期望房子能解决你所有的养老问题，那谱蓝君觉得：太不靠谱啦！

你更倾向哪种方式存养老钱呢？评论区和大家分享一下吧~

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