进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

月底有款非常优秀的产品要下架了,我朋友圈免不了就多转发了几篇关于介绍这个产品的文章。

昨天收到一条文章留言,大概内容是:

储蓄型保险的话,现在缴费太少,等老了每个月实际购买力其实并不好,没太大意义;假如大额投入,又不如拿这个钱去交首付买房,房子稳定增值,进可卖退可租,是不是更好?

这么想的人其实不少,我们的理财师在沟通中也遇到不少持这种观点的客户。

「房子养老」真的靠谱吗?

谱蓝君觉得未必。

本文主要内容如下:

  • 买房养老有什么风险
  • 储蓄型保险有哪些优势?
  • 谱蓝君总结

任何单一资产都不可能解决一个长期的固定目标,房子也不例外,无论是卖还是租,都存在很多不确定的风险。

首先,房子未必就是持续增值的。

过去的房价我们有目共睹,一线城市,早几年购置可能转手就能赚几百万,赶上的脸红,没赶上的眼红。

也因此让很多人坚信房价会一直涨。但这个结果是根据过去来总结的,而不是对未来的预判。

过去房价为什么会上涨?很多人只归结于货币,却没有考虑到重要核心因素,那就是供给。

近几年房价涨幅最大的都是一二线城市,本质上也是因为需求较为旺盛且持续大于供给

反观三四五线城市房价的上涨,更多是因为炒作投资带来的。2016、2017年尤为明显,跟着炒作涨了一波但最近两年就呈现阴跌的走势了。

像雄安新区的廊坊,几年下来从高点已经快腰斩了。假如购置了这个地方的房子做养老投资,可想而知。

进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

所以,未来房价涨不涨,不是看过去它一直在涨就会涨,而是看需求和供给的关系。

把时间拉长来看,影响需求最大的因素是什么?是人口。

进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

▲著名经济学家任泽平对未来房价的观点

我国新生人口数量从1990年开始就出现大幅下降,2020年生育率仅为1.3,比日本更低,全年仅出生1200万人,出生率创有记录以来最低水平。

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而且根据预测,未来新生人口还会再持续下降,在2030年前后人口出现见顶,开始负增长。

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人口的减少也意味着到时将有大量的房子被释放。

下图圈出来的部分是新中国后的婴儿潮,不难发现,他们也是现在购房的主力人群。

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而20年后洪峰一过,还有多少刚性需求?有多少房子会空置?值得我们深思。

我们也可以看隔壁的日本。日本的老龄化问题就非常严峻,2014年前后,日本平均每4个人里有1个以上是老人,与此同时他们的房屋空置率快突破14%。

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参考日本的案例,我们的数据表明我们是有可能走上了类似日本的道路的。

另外,投资房产需要比以往更多的经验和专业度。投资房子的容错率很低,一旦决策失误,不但不能解决我们的养老问题,甚至会成为新的“开支”。

那老了以后把房子租出去,靠租金养老是否可能呢?

理想很丰满,现实很骨感。

拿租金回报率来说,2014-2016年我国一线城市的租金比在1.5%左右。

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什么意思呢?一套500万的房子,每年产生的现金流大概只在7.5万左右,大概需要66年才能回本。别说支撑我们养老了,能不能回本都是个问题。

有人说,一二线城市房价溢价得厉害,假如我买的是三四线城市呢?那又回到了上面的问题,你想租但未必有人住。

再退一步讲,再好的房子,在历经二三十年风霜后,都很难保持一个很好的状态。

房子老化其实是非常快的。假如不巧碰上豆腐渣工程,质量尤其差,往往不到十几二十年就已经旧到不行了。有个亲戚的房子就是这样,不到十年,就出现各种问题,比如墙壁掉落,水管漏水,电线老化等等,去年不得不重新花钱去装修。

进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

哪怕我们勉强把房子租出去了,还可能面临租客几天一个电话的投诉。彼时已经是老爷爷老太太的我们,还要去处理这些烦心事,想想都糟心。

因此,以当下的环境来看,以房养老或许是挺好的。但是拉长时间来看就不一定了,这当中存在太多不确定的因素。

也许到时候的房价真的能是买入时的好十几倍,但如果无法保证卖出去,它也只是一堆砖头水泥罢了,除了居住以外,没有其他价值。

相比之下,以合同的方式锁定未来几十年的收益率,兼顾安全稳定和收益的储蓄型保险或许要实在得多。

分析完买房养老的几个风险点,我们会发现储蓄型保险就很好得解决了这些问题。

比如安全稳定,更符合养老的刚性需求。

拿养老年金险来看,我们在年轻的时候往保险公司存一笔钱,由保险公司帮我们投资赚钱,到了指定时间,保险公司再每年返一定的钱给我们,专款专用,不用担心要花钱的时候没钱花。

进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

反观买房,我们还得考虑卖房的节点,以及突然出来的一大笔钱怎么去安排等种种问题。

事实上,其实很多通过房产增值的老人大多都舍不得卖,觉得还要涨,或者就是传给下一代了,结果养老生活质量并无改善。前段时间一个北京教授卖房去住高端养老院,还上新闻了,可见这种方式实操性不强。

进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

而且储蓄险的长期收益相当可观。

当下很多人觉得3.5%的收益不高,不像房产那样一下涨一大截。但它的好处就是安全稳定,再加上时间复利的力量,拉长时间来看未必比房产的收益低。

比如谱蓝君最近测算的这款增额终身寿险,假如你目前30岁,只要每年攒下3万元,持续投入20年,未来65岁退休后每年都能从中领取8万元,持续领取20年后现金价值还有剩余。

进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

再者,养老本身就是考虑几十年后的问题。一方面,地产未来30年会不会被收房产税、会不会遇到楼市泡沫,都是未知数;

另一方面,我们也会逐渐老去,身体状况会变差,我们会失去创造收入的能力。倘若年轻时我们把身家都押在房产上,房子却未能如愿解决我们全部的养老问题,那时又该怎么办?

显然,老了以后的我们更需要的是能给我们带来确定收益的东西,是写在合同上的稳定的持续的现金流,而不是充满各种不确定因素的房子。

另外现在市面上还有些年金险产品,达到一定门槛保险公司会附赠养老社区的权益,既帮我们考虑到了“钱”的问题,又帮我们考虑到了未来“养老服务”的需求。

进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

▲“光明慧选”养老年金险可申请养老社区

当我们的钱都以房子的形态存在,养老可能会变得非常被动。

但如果我们把钱放在储蓄型保险里,就相当于买了一套特别的“房子”,这套房子也能给我们源源不断的“租金”(现金流),且租金更高,回本更快,领取更稳定。

进可卖退可租,买房养老靠谱吗?

当然,任何单一资产都不可能解决一个长期的固定目标,房子不例外,储蓄型保险自然也不例外。

因此谱蓝的观点一直是通过合理的资产配置来解决长期理财目标,既要有安全的托底资产保障最低生活需求,也要有追求收益的资产来提高未来生活品质。

换言之不是买房养老不靠谱,假如我们合理配置资产,有一些固定资产,一些固收类资产,一些风险资产,岂不是更好?

但如果你把身家全部押在房子上,期望房子能解决你所有的养老问题,那谱蓝君觉得:太不靠谱啦!

你更倾向哪种方式存养老钱呢?评论区和大家分享一下吧~

想了解更多,或有养老规划需求的朋友,点击下方图片,免费报名咨询,会有专业理财师为您耐心讲解,协助规范投保并提供周全的后续理赔服务。

原创文章,作者:谱蓝保,如若转载,请注明出处:https://www.pulanbx.com/bxzs/yljzs/37313.html

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