几个月前，清华大学房地产研究中心、自如研究院等共同参与调研编撰的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》，里面提到一组有趣的数据：
四大一线城市中，租房人口规模接近4000万人，占比接近50%，也就说一半的人都是租房；
在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上的租客占比达到35%以上，较2021年显著增长了4.9%，成为所有年龄层租客中占比提升最快的群体。
35岁，本来是主流的买房置业群体，但这批人正流向租房市场。
租房似乎已经不再是一种权宜之计，而是逐渐成为城市生存的常态选择。
政策显然也看到了这一点，于是《住房租赁条例》出来了，今年9月15日起施行，建议每一位租客和房东都去细细阅读原文（附在文末），下面小巴也把其中的重点和关键问题，拿出来和大家聊聊。
甲醛房、隔断房、虚假房、扣押金等租房时会遇到的各种糟心问题，都有相应条款作为法律保障，轻则警告，重则罚款，牢守安全底线。
比如在总则里，就提到“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。
这一点，和上次咱们聊中央城市工作会议里提到的，由“常住地提供基本公共服务”逻辑是一致的，我在常住地，无论租房还是买房，享受医疗、教育、养老等这些基本公共服务，至少在法规上，应该是无差别对待的。
不过咱们都知道，在实际情况中，优质的资源始终是少数，没法人人雨露均沾的，所以像子女教育这些，优质教育资源还是会出现不均衡的情况。
然后义务这块，重点就是签合同和备案，租赁双方都有义务进行备案，如果出租人不去办理备案，租客也可以自己单方面去办。
但要注意，这里的用词的是“应当”，而不是“必须”。
网上不少资讯都是说必须备案，不备案就要罚款，但实际上如果去细看，“不备案就要罚款”针对的是住房租赁企业和住房租赁经纪机构，如果是普通居民家庭出租自有房源的，备案并非强制要求。
不过对于租客来说，也只有备案了之后，才有可能在公共服务上，享受和买房同等的权利和好处，所以如果房东不愿意去备案，那么租客也可以自己去备案，或者租客直接转向规范化的住房租赁企业。
从这个角度去看，备案会逐渐成为常态，税也就跟着收上来了。
也别想着租赁合同上的租金报得很低，去省税，因为现在还要搞租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平。
看到这里又有人会说了，如果避不开要交税，岂不是这些成本会转嫁到租客身上，租金要涨了？
首先，小巴自己作为一个租房族去看的话，如果多付个几个点的税费，就可以住上更安全、更规范、更省心的房子，并且还能获得一些公共服务上“租购同权”的好处，那么即便真转嫁到我身上，这几个点我也是愿意给的。
其次，现在租房的选择也很多，在当下房地产的“买方市场”里，租客议价能力更强。
条例里面不仅设立了租金监测机制，不能随意涨价，而且还明确要“多渠道增加租赁住房供给”，既鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，也支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁。
供应量大了，也会遏制房租过快上涨，而最终一个地方的租金水平，还是要看当地就业、经济发展、年轻人口等因素，不能笼统说，因为这个条例出来，以后租金就是要涨了。
当然短期来看，那些不安全、不规范的低价房源，在条例实施后会清除出市场，低端租房的成本会短期上涨，但对租客来说，总体是利好更多的，限制更多的是房东、租赁企业和租赁经纪机构。
个人房东和二房东这些长久以来的松散结构，会因为法规限制变多、流程事情太麻烦等原因，不出租房子了，或者想出租也租不出去，逐渐退出市场；
而机构化的住房租赁企业，也要有更多的合规成本才能做，比如条例提到的“房屋状况说明书”机制，还有强制设立专用账户来资金监管；
而对于租赁经纪从业人员来说，还不能同时在两个以上租赁经纪机构从业，也不能以个人名义承接住房租赁业务……
这些都是在推动租房市场，往“机构化、平台化”转型，毕竟对于监管来说，机构总是比个人更好管理的。
而从顶层的规划来看，未来的租房市场，就是“政府保障+市场主体” 两条腿走路：
保障性租赁住房，通过收购商品房、非居改租等方式快速扩容；
市场主体，主要就是盘活存量资产，多渠道增加租赁住房供给。
让庞大的租房人群，也能住上安全、宜居的“好房子”。
反过来说，在租房市场“存量提质”之后，选择租房的人越来越多，那压力是不是也给到房价这边了？
房地产发展新模式下，未来买房和租房将会并存，租房规范条例出台这件事的本身，让我们更切实看到顶层发出的那个信号——
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